Kịch bản nào cho bất động sản Việt Nam 2019?

“Cách đây hơn một năm, chúng ta từng dự báo có khả năng bùng nổ bong bóng bất động sản, nhưng đi kèm với một nhận định là Việt Nam sẽ kiềm chế được bong bóng, vì kiểm soát vĩ mô tốt hơn. Và quả thật, năm vừa qua chúng ta làm rất tốt”.

Đó là lời mào đầu của PGS-TS Trần Đình Thiên, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam, thành viên Tổ Tư vấn Kinh tế của Thủ tướng, tại cuộc hội thảo mang tên “Kịch bản bất động sản Việt Nam 2019 nhìn từ những xung lực mới”, diễn ra tại Sầm Sơn (Thanh Hóa) chiều 23-12-2018.

Với sự tham gia thảo luận của đại diện các cơ quan quản lý, các chuyên gia kinh tế và bất động sản, đại diện nhiều doanh nghiệp và sàn giao dịch bất động sản lớn trên thị trường, cuộc hội thảo đặt mục tiêu nhìn lại toàn cảnh thị trường bất động sản Việt Nam 2018 và dự báo các kịch bản cho thị trường trong năm 2019. Các vấn đề về quy hoạch, chính sách, cơ chế cho thị trường sẽ là một trong những chủ đề thảo luận chính.

Đồng thời, các phân khúc khác nhau trên thị trường như đất nền, chung cư, bất động sản cho thuê, bất động sản nghỉ dưỡng… sẽ được phân tích và dự báo chi tiết xu thế trong năm tới.

Một hoạt động nổi bật khác tại hội thảo là việc điểm lại những sự kiện/vấn đề nổi bật nhất trên thị trường bất động sản Việt Nam năm 2018, với sự bình chọn của các diễn giả cùng các khách mời tham dự.

10 điểm nhấn thị trường 2018

Trước hội trường, PGS-TS Trần Đình Thiên đưa ra 10 điểm nhấn về thị trường bất động sản Việt Nam 2018, mà theo ông, là mang ý nghĩa như bài học và gợi ý cho năm tới.

Đó là:

1. Vụ sốt đất tại các vùng dự kiến “đặc khu”: Vân Đồn, Văn Phong, Phú Quốc.

2. Vụ cháy chung cư Carina tại Tp.HCM dẫn đến thay đổi hàng loạt chính sách.

3. Đất nền ven đô TP HCM, Đà Nẵng sôi sục khá mạnh.

4. Phân khúc văn phòng lên ngôi trong tài sản bất động sản.

5. 28 địa phương cam kết xây dựng đô thị thông minh.

6. Hội nghị quốc tế về bất động sản đầu tiên tại Việt Nam được tổ chức.

7. Trong bối cảnh Ngân hàng Nhà nước siết chặt tín dụng bất động sản, thì luồng vốn FDI vào bất động sản vẫn tăng mạnh, hệ quả là tồn kho bất động sản xuống thấp nhất sau nhiều năm. Cụ thể, tính đến tháng 11-2018, tổng giá trị tồn kho bất động sản tại Việt Nam chỉ còn tương đương gần 1 tỷ USD, và so với lúc đỉnh điểm tồn kho ở quý 1/2013 thì đã giảm mạnh tới 105.572 tỷ đồng.

8. Nhiều chính sách về luật cho loại hình condotel, offictel tiếp tục được tranh luận.

9. Nghị định 20 áp trần chi phí lãi vay cho các doanh nghiệp.

10. Hà Nội, TP HCM hạn chế việc đầu tư xây dựng nhà ở cao tầng ở các khu vực trung tâm.

Kết quả bình chọn tại hội thảo:

Nếu đang tìm kênh đầu tư phù hợp trong năm 2019, bạn sẽ lựa chọn kênh đầu tư nào?

– Bất động sản: 65%

– Vàng: 4%

– Chứng khoán: 0%

– Gửi ngân hàng: 12%

– Trực tiếp sản xuất, kinh doanh: 12%

– Khác: 8%

PGS-TS Trần Đình Thiên: Năm vừa rồi kinh tế Việt Nam về tổng thể là tốt, ổn định. Cách đây hơn một năm, cũng tại đây, chúng ta từng dự báo có khả năng bùng nổ bong bóng bất động sản, nhưng cũng đi kèm với một nhận định là Việt Nam sẽ kiềm chế được bong bóng, vì kiểm soát vĩ mô tốt hơn.

“Năm vừa rồi chúng ta làm rất tốt”

Và quả thật, năm vừa rồi chúng ta làm rất tốt.

Hôm qua, Thủ tướng đã đánh giá rất cao sự ổn định vĩ mô, trong đó có đóng góp lớn của bất động sản. Tất nhiêncũng không thể tránh được những thời điểm thị trường thăng trầm, lên xuống, có lúc gây xúc động cho nhiều người.

Hôm nay, chúng ta sẽ thảo luận nhận diện lại toàn cảnh năm 2018 và xem nguyên nhân là tại sao. Tiếp đó, sẽ nhận diện rõ hơn những vấn đề của tương lai, năm 2019.

Ông Trần Kim Chung, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu và Quản lý kinh tế Trung ương (CIEM): Thị trường bất động sản Việt Nam năm 2018 có thể tóm tắt qua các yếu tố sau:

– Thị trường phát triển ổn định, có sóng nhưng khá tốt

– Có hai sản phẩm có thể được coi là “hot”: nhà giao ngay và nhà giá thấp

– Thị trường có thể chia làm ba giai đoạn: từ đầu năm đến giữa tháng 5 là gần chạm bong bóng; nửa cuối tháng 5 đến nửa đầu tháng 9 là suy giảm nhưng rất may không đóng băng; giai đoạn từ cuối tháng 9 đến nay là hồi phục và tìm các chiều hướng đi lên.

Ông Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính tiền tệ Quốc gia: Bất động sản năm 2018 rút gọn lại ở một số chữ: đi vào ổn định, chất lượng, lành mạnh hơn và cá biệt hóa tốt hơn.

Về các chủ đầu tư, trong bối cảnh tình hình kinh tế cũng như thị trường có nhiều biến động chính sách nhưng các chủ đầu tư đã ứng biến nhanh, thích nghi nhanh với thị trường, theo đó đã tung ra nhiều sản phẩm mới. Ví dụ như sản phẩm Working Space rất phù hợp với phong trào khởi nghiệp với tăng trưởng 68% trong năm qua.

Về vấn đề tín dụng: tín dụng của Ngân hàng  Nhà nước đã siết và kiểm soát tín dụng  trong 3 năm qua nhưng đến nay tín dụng BĐS vẫn tăng.  Ví dụ 2017  tăng trưởng tín dụng chung 18, 2%, trong đó tín dụng bất động sản tăng 8,5%. Đến 2018 tăng trưởng tín dụng chung là 15%, trong đó tín dụng bất động sản tăng 10%.

Như vậy, số dư tín dụng bất động sản hiện vào khoảng 510 nghìn tỷ, tương đương 7,5% tổng dư nợ.  Hiện tín dụng bất động sản chiếm 22,5% tổng dư nợ nền kinh tế, rõ ràng không hề nhỏ.

Về pháp lý cho thị trường bất động sản: Pháp lý bất động sản tôi cho rằng có nhiều tiến triển tích cực. Pháp lý cho phân khúc condotel chuẩn bị được ban hành trong năm tới. Năm 2018 Chính phủ rất quan tâm về vấn đề quản lý chung cư, có nghị định siết chặt quản lý chung cư, đồng thời khuyến khích phát triển đô thị thông minh. Đây đều là tín hiệu tốt cho thị trường.

“Chính sách rõ ràng, minh bạch hơn”

Ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng): Năm 2018, chúng ta kiểm soát được thị trường bất động sản, dòng vốn đầu tư rõ hơn, làm thay đổi cơ cấu đầu tư sản phẩm trên thị trường.

Sự ổn định chính sách cũng tốt hơn, điển hình là việc Chính phủ đã quan tâm và đưa ra chỉ thị về quản lý, vận hành nhà chung cư.  Nhìn chung, năm qua chính sách có nhiều điểm rõ ràng, minh bạch hơn tạo nên sự bền vững cho thị trường.

Tuy nhiên vẫn vướng nhiều thứ. Chẳng hạn Nghị định 20 nhiều người cho rằng tốt nhưng nhiều người lại cho rằng đó là “kiềm chế”. Chúng tôi ở góc độ quản lý chưa đưa ra bình luận.

Kết quả bình chọn tại hội thảo:

Quý vị dự báo kịch bản nào cho sắc thái chung của thị trường bất động sản Việt Nam năm 2019?

– Đi ngang so với 2018: 30%

– Khởi sắc hơn năm 2018: 37%

– Chững lại và xuất hiện điều chỉnh: 33%

Bộ Tài chính giải thích đây là thông lệ quốc tế, nên mình phải áp dụng, hạn chế rủi ro.TS. Võ Trí Thành, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ Quốc gia: Nghị định 20 giới hạn chi phí lãi vay hợp lệ chỉ ở mức 20% tổng lợi nhuận thuần từ hoạt động kinh doanh cộng với chi phí lãi vay, chi phí khấu hao trong kỳ của người nộp thuế.

Nghị định này ảnh hưởng đến các tập đoàn lớn và start-up. Hiện bên thuế đang chỉnh sửa lại theo tinh thần tạo thuận lợi hơn cho doanh nghiệp có vốn làm ăn. Sửa như nào tôi không dám nói, nhưng có thể là:

– Nâng mức trần lên. Có thể là 30 – 50% cho một khoảng thời gian giảm dần để anh xử lý các dư nợ quá khứ.

– Có thể dựa vào tỷ lệ vốn vay của tập đoàn. Có thể có nhiều phương án nữa nhưng doanh nghiệp được quyền ưu tiên chọn cách tính nào cho phù hợp.

Theo Báo Người Lao Động

 

Trả lời

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *